Rewolucja w planowaniu przestrzennym wprowadzona nowelizacją z września 2023 r.

Nowe regulacje dotkną nie tylko jednostki samorządu terytorialnego, ale każdego, kto planuje budowę. Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw została opublikowana 24 sierpnia 2023 r. i będzie wchodzić w życie etapami. Część przepisów weszła w życie 24 września 2023 r., ale część zacznie obowiązywać z początkiem 2025 i 2026 roku.

☝️Najważniejsze zmiany wprowadzone nowelizacją👇

🔹Plan ogólny zastąpi studium
Zgodnie z ustawą plan ogólny ma zastąpić studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Jego ustalenia będą podstawą do uchwalania planów miejscowych oraz wydawania decyzji o warunkach zabudowy.

W przeciwieństwie do studium będzie on aktem prawa miejscowego, a zatem będzie miał moc prawną.  Ma być to zwięzły dokument, zawierający najważniejsze informacje odnośnie możliwości zagospodarowania nieruchomości nim objętych.
Gminy powinny sporządzić plany lokalne do 31 grudnia 2025 r., po tym terminie studia przestaną obowiązywać.

🔹Zintegrowany plan inwestycyjny
Jest to nowy instrument, nazywany również „małym MPZP” lub „inwestycyjnym MPZP”. Sporządzany będzie na wniosek inwestora lub grupy inwestorów i będzie skutkował uchyleniem odpowiedniej części planu miejscowego, jeżeli takowy był przyjęty. Na  mocy tego planu zawarta zostanie w formie aktu notarialnego umowa urbanistyczna określająca zobowiązania inwestora wobec gminy m.in. dotyczące kosztów uchwalenia takiego planu, przekazania poszczególnych nieruchomość czy pokrycia  częściowo kosztów inwestycji, np. szkoły, drogi, infrastruktury itp.

🔹Zmiana dotyczące decyzji o warunkach zabudowy (WZ)
Nowelizacja istotnie ogranicza możliwość wydania decyzji WZ, gdy brak na danym terenie obowiązującego MPZP. Decyzje o warunkach zabudowy będą musiały być zgodne z zapisami planu ogólnego i będą mogły być wydawane tylko dla określonych w planie ogólnym terenów.

❕Co istotne, decyzja WZ, która stanie się prawomocna po dniu 1 stycznia 2026 r. będzie wygasać po upływie 5 lat od dnia, w którym stała się prawomocna. Brak przy tym możliwości przedłużenia obowiązywania tej decyzji. Natomiast decyzje o warunkach zabudowy, które będą prawomocne przed dniem 1 stycznia 2026 r. zachowają swój bezterminowy charakter.

❕Nowe przepisy wprowadzają górną granicę wielkości obszaru analizowanego. Obecnie obszar analizowany na potrzeby sporządzenia analizy urbanistycznej wyznacza się w odległości wynoszącej co najmniej trzykrotność szerokości frontu terenu, przy czym musi być to minimum 50 metrów.

Po nowelizacji obszar ten będzie mógł być ustalony w odległości maksymalnie 200 metrów, nawet jeśli trzykrotna szerokość frontu terenu będzie stanowiła większą odległość.

🔹Obszary uzupełnienia zabudowy

Aktualnie decyzje o warunkach zabudowy są  wydawane, gdy dla danej nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Nowelizacja wprowadza natomiast zasadę, zgodnie z którą możliwość wydania warunków zabudowy będzie musiała zostać uwzględniona w planie, czyli na specjalnych obszarach uzupełnienia zabudowy. Tereny te wyznacza się fakultatywnie w planie ogólnym gminy. ❕Jeżeli dana inwestycja będzie zlokalizowana poza takim obszarem, to co do zasady gmina nie będzie mogła wydać decyzji o warunkach zabudowy. Sposób wyznaczania takich obszarów określi szczegółowo rozporządzenie.

🔹Nieodpłatny rejestr urbanistyczny
Od 1 stycznia 2026 r. ma też zostać uruchomiony nieodpłatny i ogólnie dostępny dla wszystkich zainteresowanych Rejestr Urbanistyczny prowadzony online. Rejestr ten będzie źródłem wszelkich informacji i danych z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego, w tym danych przestrzennych.

W rejestrze tym udostępniane będą m. in. uchwały jednostek samorządu terytorialnego w tym zakresie, wnioski, projekty planów wraz z wymaganymi załącznikami, uchwały o przystąpieniu do sporządzania planów, wnioski o sporządzenie zmian do nich, a także wnioski o wydanie warunków zabudowy i rozstrzygnięcia w tym przedmiocie.